文/北京进深 林振兴
太阳宫地块，让全北京开发商都虎视眈眈。
共有9家房企前来应战，包括中建智地、城建发展、懋源控股、京投发展、中海北京、招商蛇口、建发房产、保利发展、金隅地产。
每一家都真金白银地缴纳了6.2亿元的保证金，共计超55个小目标，这放在银行躺上一天都有好多利息。
太阳宫地块也足够稀缺，上一次供地，还要追溯到2022年夏天，中建玖合以66.815亿元摘得，打造中建玖合府。但这次，中建玖合却“缺席”，它在忙着通州运河项目。
现场出现了一张“生面孔”，去年没在帝都拿一块地的京投发展，重出土拍江湖，
开场就出现了强烈的火药味，55号懋源和57号京投最凶猛，竞相提价、紧追不舍，每一手举牌都是350万元。
懋源的总部和第一个豪宅项目红玺台都在太阳宫，京投则擅长“地铁上盖”，无论是哪家都很有机会。
随后，5号中海北京加入战局，参与三国杀。甚至有几次，主持人都没报完价格，中海就举牌了。
中途，京投默默选择了退出，懋源和中海北京，肉搏了数个回合。偶尔，京投又蹦出来，加入群聊。
直到最后关头，在默默观战的中建智地，决定出手了。此前，它仅举牌两次，一直在憋大招。
之所以后发制人，是因为中建智地有自己的小算盘，它不想参与抬价，毕竟自己是“坐轿子”的那个。
随着天色渐晚，冲刺阶段，就剩下中建智地和懋源battle。在举牌策略上，前者干净利落，后者则玩起了心理战。
中途好几次主持人要倒数落槌77号中建智地，55号懋源又出来“捣蛋”。这样的场面，持续了快小1个小时。
最终，经过2个小时40分钟，330多轮现场出价，中建智地以43.145亿元总价竞得太阳宫0627地块，溢价率39.18%。
懋源作为一家民企，虽败犹荣。在地产暴雷时代，民营企业拿地熄火，它敢于跟国央企正面较量，勇气可嘉。
此次太阳宫地块的成交楼面价约8.53万元/㎡，刷新朝阳区宅地单价最高纪录。
这是第三季度北京唯一拍出溢价的地块，并且是今年溢价率最高的地块。
01
太阳宫地块是一宗有故事的地块。
最早有消息称，太阳宫地块会和永安里地块捆绑出让。毕竟，朝阳盛行打包供地。
2025年朝阳供地清单中，太阳宫627地块也在其中，当时地块指标显示建筑规模5.83万平方米，容积高达3。
而后，太阳宫地块单独出让，经历了“变性”与更名。
调规后，不仅降低了容积率，同时将地块属性由F1住宅混合公建用地（商办占比15%），改为纯住宅用地。
为了迎合开发商和市场需求，公建配建面积明显减少。相应的，开发难度也降低了。
1、编号：0210-627地块→0215-0627地块；
2、地块属性：F1住宅混合公建用地→二类城镇住宅用地；
3、容积率：3.0→2.6；
4、地上建筑规模：5.83万㎡→5.04万㎡；
5、住宅规模：4.08万㎡→4.3万㎡。
6、配建：商办0.95万㎡ 养老设施0.8万㎡（建成后无偿移交）→0.74万㎡商业设施。
02
如果说，朝阳目前划出来最有红盘基因的地块，应该说太阳宫地块是当仁不让了。
因为它的配套，放在整个朝阳也算是数一数二。
地铁10号线 7号线，南侧紧邻凯德mall，叠加人大附学区，周边还有中日友好医院、太阳宫公园等。
人无完人，太阳宫地块有3个小硬伤：
1、朝向偏东南45%，楼栋不好排；
2、地铁振动和高速噪音。所以，它才砍掉了0.8万平米养老设施；
3、地上要建0.74万平的商业，地下要建0.55万平的商业。
另外，注意地块的规划要求，地下空间与地铁17号线、地铁10号线联通。
这样做的好处是，业主从家里地库就能直接到地铁站；但对于中建智地而言，成本将增加不少。
怪不得，最擅长“地铁上盖”的京投发展，这次要重现土拍江湖，跟其他几位老大哥较量一番。
太阳宫项目体量并不大，地上住宅规模是4.3万平，按照套均150平计算，预计不到300套房。
如果做200平 顶豪，可能也就200套出头。
03
眼下，所有吃瓜群众最最关心的是，太阳宫地块可以卖到多少钱？
大部分房企的心理预期售价，在16-18万/平方米左右。
另外，还有业内人士认为，售价至少可以卖到18万元/平方米以上，甚至可以达到20万元/平方米。
太阳宫地块，真能卖出那么高的溢价吗？
让我们先看看周围的二手房价格。
它北边是红极一时的神盘中建玖合府，共计412户，平均2000万的豪宅仅一日就全部售罄，成交均价约11.7万元/平方米（政府持有10%比例），相当于市场价13万元/平方米。
此外，太阳公元南区的二手房挂牌价14.6万元/平方米，北区约14.35万元/平方米，红玺台约14.8万元/平方米。
未来，有“好房子”加持，以及中建智地打造顶豪的能力，太阳宫这个新项目，比周围二手房贵上3-5万元/平方米，是完全有这个可能性。
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